6 парадоксов ипотеки
од на российском рынке ипотеки можно смело принимать за добрый десяток лет – и эта бешеная скорость приводит к парадоксальным ситуациям. Некоторые из них стали предметом обсуждения на Пятой всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России»*.
Парадокс №1. Число готовых взять ипотечный кредит в России увеличилось, а в Москве – cнизилось. О таких результатах исследования, проведенного в России в марте этого года, заявил генеральный директор Национального агентства финансовых исследований Владимир Дудницкий. В целом доля россиян, задумывающихся о получении ипотечного кредита или уже предпринимающих действия по его получению, увеличилась на 4% и составляет 17%. В то же время среди москвичей доля желающих получить кредит граждан сократилась с 14% в 2006 году до 8% в этом. При этом, согласно исследованиям, доля россиян, имеющих опыт ипотечного кредитования (то есть выплачивающих или выплативших кредит), намного меньше – всего 2%. Дудницкий считает это следствием осторожного и обдуманного подхода населения к вопросам ипотеки. Но действительно ли в этом истинная причина' Профессионалы рынка недвижимости считают, что дело в другом.
Парадокс №2. Ипотека доступна, а недвижимость – нет. Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit, в своем весьма эмоциональном выступлении доказала, что причина отставания темпов развития ипотеки в столице в том, что цены на недвижимость недоступны большинству населения. Даже если ипотечные проценты снизить до 3%, у средней семьи будет не хватать 20% на покупку самой дешевой московской квартиры в кредит, как это было в 2003 году.
При нынешнем уровне ставок, по подсчетам Аллы Цытович, нехватка финансов для покупки квартиры составляет 37%. Она рассказала, что отделения их банка перевыполняют свой план в несколько раз в тех городах, где соблюдается правило: стоимость квадратного метра примерно равна среднему доходу горожанина. А вот в городах, где средний доход ниже цены квадратного метра в несколько раз, недвижимость остается недоступной для граждан, и никакая ипотека спасти положение не может. В Москве, как известно, средняя цена квадратного метра превышает доход в 4 раза. Выводы, как говорится, налицо. А вот в Самаре у банка невероятные темпы развития: выдается кредитов больше, чем в Санкт-Петербурге, при меньшем числе сотрудников банка. А все благодаря тому, что доходы жителей Самары сопоставимы с ценой на квадратный метр.
В связи с этим возникает резонный вопрос: от каких факторов все же зависят цены на локальных рынках'
Парадокс №3. Доступная ипотека сделала недоступной недвижимость. Олег Репченко, руководитель аналитического центра irn.ru, видит прямое влияние ипотеки на рост цен. Цены росли до того уровня, заявил он, когда покупка пусть самой дешевой квартиры стала недоступна представителям среднего класса даже по ипотеке. Как только доходы населения подрастут до уровня возможности получения кредита, рост цен снова возобновится.
А вот Александр Семеняка, глава Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), представил данные, соотносящие количество выданных в регионах кредитов с уровнем роста цен в 2006 году. Никакой зависимости аналитикам АИЖК обнаружить не удалось. Семеняка привел в пример Кемеровскую область, демонстрировавшую весьма бурный рост ипотеки, но рост цен на жилье здесь оказался в рамках среднестатистического роста цен по России в целом. Главный ипотечный чиновник, помянув ипотечный кризис в США, обозначил другой парадокс, грозящий регионам, бурно развивающим у себя ипотеку и особенно тем, где ставки по кредитам субсидируются.
Парадокс №4. Субсидирование процентов по ипотечным кредитам грозит дефолтом как государству, так и заемщикам. Если регион субсидирует ставки по кредитам, то рост рынка ипотеки в два раза за год приведет к тому, что траты бюджета по этому показателю вырастают в три раза. Дело в том, что власти приходится оплачивать расходы как по уже взятым в прошлом году кредитам, так и по кредитам, взятым в этом году, которых в два раза больше. Если вдруг случится, что денег в бюджете не хватит на оплату всех обязательств, то банки массово понесут убытки или будут вынуждены проводить массовые же выселения заемщиков. Александр Семеняка предложил в качестве превентивной меры, к примеру, закладывать здание администрации, чтобы банкам было на что наложить взыскание в случае неплатежей из бюджета. Ход конечно, красивый, но маловероятный.
Вообще, что касается залога и различных операций с ним, то здесь в законодательстве существует множество недоработок, заявил Олег Иванов, представляющий Комитет Государственной думы по кредитным организациям и финансовым рынкам. Сейчас создана рабочая группа в Госдуме, которая займется совершенствованием законодательства в этой области. Возможно, тогда произойдут сдвиги и в решении главной проблемы, которая не дает воспользоваться ипотекой семьям с детьми.
Парадокс №5. Защищая интересы детей, государство не дает воспользоваться ипотекой семьям с детьми. Об этой проблеме говорила Александра Знаменская, начальник методического отдела Управления по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Рассказав о том, что количество закладных выросло в 2006 году на 377% по сравнению с 2005 годом (до 125 тыс.), она заявила, что регистраторы сейчас работают над уменьшением сроков госрегистрации ипотеки.
Знаменская дала официальное разъяснение: для регистрации прав при приобретении объекта в кредит не требуется согласие органов опеки и попечительства. Однако, добавила она, если объект будет взыскиваться в связи с неплатежами, а среди собственников или проживающих есть дети, согласие от органов опеки потребуется в обязательном порядке.
И еще пару слов о парадоксах, которые могут возникнуть в ближайшем будущем, если государство не предпримет превентивных шагов, в частности в области законодательства.
Парадокс №6. К 2010 году 80% ипотечных кредитов будет приходиться на регионы, а банки сейчас преимущественно сосредоточены в столицах. Банкам слишком дорого идти в глубинку посредством открытия филиалов, а для организации выдачи кредитов вне филиалов, на базе любой кассы, имеющейся в регионах, нет законодательной основы, заявила Алла Цытович.
По данным Олега Иванова, в России число филиалов в 10 раз меньше, чем в Европе, и быстро это ситуация не исправится, ведь на открытие филиала требуется от полумиллиона до полутора миллионов долларов. Иванов считает, что развитие ипотеки тормозит сложившаяся практика считать выдачу кредита одной банковской операцией, в то время как эта процедура раскладывается на много услуг. Часть из которых может быть делегирована другим организациям, но по закону этого пока сделать нельзя.
Однако уже сейчас банки отдают право на взыскание долгов с неплательщиков коллекторским агентствам, ипотечные брокеры приводят в банки клиентов и т. п. При этом ни те, ни другие по закону не обязаны, между прочим, соблюдать банковскую тайну. Алла Цытович рассказала о случаях, когда в регионах ипотечные агенты полностью подделывали документы на квартиру и на заемщика, и при попытке взыскания банк оказывался в ситуации – ни залога, ни заемщика… Но, невзирая на трудности, банки все же идут в регионы, причем различными путями – как через развитие филиальных сетей, так и через использование иных точек продаж. Ведь ипотечные прогнозы на ближайшие 5-6 лет куда интереснее в регионах, чем в столицах (см. Парадокс №1).
* Конференция организована информационным агентством АК&M при поддержке АИЖК и прошла 30 марта 2007 года.
Просмотрено : 70 раз
Материал предоставлен :
Журнал "Собственник"
Сайт : http://sob.ru
| Голосовать: |
Читательский рейтинг : (0 голосов) |
|
|
ПОРТАЛ
