Константин Апрелев: «Коррекция рынка неизбежна»
нстантин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, отвечает на вопросы корреспондента «Собственника» о ситуации на столичном рынке недвижимости, прогнозах на будущее и о возможности обрушения цен на жилье.
– Константин Николаевич, расскажите, пожалуйста, о ситуации на рынке недвижимости Москвы. И, если это возможно, каковы ваши прогнозы'
– Аналитики рынка недвижимости частенько делают себе двойной пиар. Сначала они обнародуют прогноз развития рынка, а потом долго и вдумчиво обсуждают, почему он не сбылся. Два информационных повода в одном. Мы не пойдем таким путем, а просто разберемся в некоторых причинах и некоторых следствиях.
Для того чтобы понять, что происходит с рынком сейчас, стоит вернуться к 2004 году. На самом деле даже к 2000-му. Тогда средняя цена московского квадратного метра была $680, сейчас – $4300. В промежутке она поднималась, но неравномерно. Основной скачок – 2006 год.
– Почему так произошло'
– Важно ответить на вопрос: что произошло в 2004 году' Системный банковский кризис. Люди перестали доверять банкам и нести туда деньги. Сократился объем банковских операций. Уменьшились вложения в недвижимость. Компании-застройщики стали лопаться. Строители заложили меньше площадей. С рынка вымылся мелкий бизнес. Этот кризис продлился до февраля 2005 года.
– Откуда «пришли» деньги на рынок'
– Это произошло благодаря росту цен на нефть и старту программы выдачи кредитов. Кредиты – это существенный приток денег. Например, за ноябрь-декабрь 2005 года был осуществлен годовой объем продаж электроники. К 2006 году доходы того слоя населения, который может подумать о приобретении недвижимости, увеличились в разы. Когда я говорю о росте доходов, то имею в виду не тех, кто берет кредит, а тех, кто получает от этого дивиденды. Крупные компании выплатили своим работникам огромные бонусы по итогам года.
«Обеспеченный класс» ринулся покупать. Не обязательно недвижимость. Но на их покупках опосредованно держатся все другие покупки. И мелкий бизнес тоже пошел расти и богатеть. Так вот, в феврале-марте на рынок вышли деньги. Ощущение у основной массы покупающих: если сейчас не купим – не купим уже никогда. Цены взвинчиваются лавинообразно.
И тут рынок перестает продавать. Он начинает выжидать и повышать цену. В момент динамического роста перестают поступать новые квартиры. Это «аукается» 2004 год. А среди продающих «вторичку» – 70% альтернативы. То есть долгие, трудозатратные и зависящие от многих факторов сделки.
В это время на 30% «просели» акции и ценные бумаги, и деньги с этого рынка тоже стали перетекать на рынок недвижимости. Но до июля объемы сделок практически не возрастали. Многие владельцы недвижимости, уже согласившись продать, предпочли подождать и посмотреть, как поведет себя рынок. Ждали пиковой цены. С июля наступает паритет в отношениях покупатель – продавец. Покупатели еще готовы купить, продавцы уже готовы продать. Это оборачивается лавиной сделок.
В результате все, кто хотел купить, купили. Более того, на фоне некоторой истеричности покупок был реализован и будущий, отложенный спрос. Цены взвились на 87%. А дальше август, сентябрь, октябрь: продавцы привыкли к росту цен, их подогревает миф об обязательном осеннем подъеме рынка. Но с октября цена предложения уже настолько завышена, что спроса почти нет. В декабре цены несколько снижаются и объем сделок возрастает. В феврале опять малое снижение.
– Что вы думаете о дальнейших перспективах рынка'
– Давайте подождем выплаты бонусов. Но, если говорить серьезно, сейчас важны три вещи: во-первых, ушел стимул «закрепиться в Москве» через покупку любой, пусть самой плохой, квартиры или комнаты. Во-вторых, дороговизна квадратного метра и слишком большая цена кредита лишили надежды на приобретение жилья минимум две трети потенциальных покупателей. И в-третьих, от сдачи жилья в аренду арендодатель получает всего около трех процентов годовых. Арендовать сейчас много выгоднее, чем покупать.
Есть три основных вида покупателей недвижимости: спекулянты, инвесторы и люди, покупающие для жизни. Для рынка не очевидно, что цены будут расти, значит тем, кто покупает для проживания, разумнее подождать пока, арендуя жилплощадь. Спекулянты и инвесторы тоже не пойдут покупать на рынке, перспективы которого не ясны. Скорее всего, они будут продавать, чтобы разместить свои деньги в более выгодные для них сегменты экономики. В результате, по всей видимости, арендная плата будет расти, а цена на покупку недвижимости – снижаться.
– А когда будет восстановление динамики рынка'
– Когда жилье станет доступнее. Например, если снизится доллар. Сейчас неоткуда появиться деньгам. Рынок ценных бумаг пока сидит в яме. Резервы выбраны. Кредиты розданы. Коррекция рынка неизбежна. Как' Основной механизм – снижение ставки ипотечного кредита.
– Можно ли ждать какого-то критического обрушения цен'
– После кризиса 1998 года, когда покупательная способность россиян упала в четыре раза, недвижимость на рынке постепенно подешевела не более чем на 35%. Какой же кризис должен произойти, чтобы рынок рухнул'
Просмотрено : 21 раз
Материал предоставлен :
Журнал "Собственник"
Сайт : http://sob.ru/issue1245.html
| Голосовать: |
Читательский рейтинг : (1 голосов) |
|
|
ПОРТАЛ
